Stand: 4. November 2026

Steuererklärung 2026 für Eigentümer: was bis 2028 noch gilt

Die Steuererklärung 2026, die Sie 2027 einreichen, ist eine der drei letzten mit Eigenmietwert. Wer jetzt richtig abzieht und für 2027 und 2028 plant, nutzt die verbleibenden Abzüge voll aus.

Das Wichtigste in Kürze

Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt noch das bisherige System: Sie versteuern den Eigenmietwert und ziehen im Gegenzug Unterhaltskosten und Schuldzinsen ab. Ab dem Steuerjahr 2029 fällt beides weg. Das hat der Bundesrat mit dem Inkrafttreten am 1. Januar 2029 festgelegt.

Eigenmietwert: wie bisher angeben. Den Wert legt Ihr Kanton fest.
Unterhalt: jedes Jahr neu wählen zwischen Pauschale und effektiven Kosten.
Schuldzinsen: bis 2028 wie bisher abziehbar.
Planen: Arbeiten, die ohnehin anstehen, auf 2027 und 2028 legen – danach sind sie nicht mehr abziehbar.

Unterhalt: Pauschale oder effektive Kosten

Jedes Jahr wählen Sie neu, ob Sie eine Pauschale oder die tatsächlichen Kosten abziehen. Beim Bund beträgt die Pauschale 10 % des Eigenmietwerts für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere; für die Kantons- und Gemeindesteuer gelten die Sätze Ihres Kantons.

Rechnen Sie für 2026 kurz nach: Zählen Sie Rechnungen für Reparaturen, Unterhalt, Versicherungsprämien des Gebäudes und Kosten der Verwaltung durch Dritte zusammen und vergleichen Sie die Summe mit der Pauschale. Liegt sie höher, ziehen Sie die effektiven Kosten ab. In einem Jahr mit einer Renovation ist das fast immer so. Abziehbar sind werterhaltende Arbeiten; was als wertvermehrend gilt, etwa ein Anbau oder ein deutlich höherer Ausbaustandard, zählt nicht. Einzelheiten stehen im Artikel Renovieren vor 2029.

Energiesparende Massnahmen wie eine Wärmedämmung oder eine Wärmepumpe sind bis 2028 ebenfalls abziehbar. Ab 2029 entfällt dieser Abzug bei der direkten Bundessteuer; die Kantone dürfen ihn für ihre eigenen Steuern längstens bis 2050 behalten.

Schuldzinsen

Hypothekarzinsen ziehen Sie für 2026 wie bisher ab. Bei der direkten Bundessteuer sind private Schuldzinsen abziehbar im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer CHF 50’000. Ab 2029 sind Schuldzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Was das für die Rückzahlung der Hypothek heisst, beschreibt der Artikel Hypothek amortisieren ab 2029; für Käufe des ersten Eigenheims gilt der befristete Ersterwerber-Abzug.

Lassen Sie sich von der Bank jedes Jahr eine vollständige Zinsbescheinigung geben. Ob Zinsen, die 2028 betreffen, aber erst 2029 belastet werden, noch abziehbar sind, ist für den Systemwechsel nicht ausdrücklich geregelt (Stand Oktober 2026).

Drei Jahre bleiben: jetzt planen

Wegen der Progression spart ein grosser Abzug in einem einzigen Jahr weniger als derselbe Betrag, verteilt auf zwei oder drei Jahre. Wer ohnehin Arbeiten plant, legt sie deshalb mit Vorteil auf 2027 und 2028. Wie viel das ausmacht, zeigt das Rechenbeispiel zum Verteilen.

Rechnung oder Zahlung: Welches Datum über das Steuerjahr entscheidet, legt der Kanton fest. Klären Sie das, bevor Sie Arbeiten auf Ende 2028 legen.
Stockwerkeigentum: Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nur noch bis Ende 2028 abziehbar – mehr dazu im Artikel Erneuerungsfonds bis 2028.
Ferienwohnung: Auch hier fällt der Eigenmietwert 2029 weg; die Kantone dürfen dafür eine Liegenschaftssteuer erheben (Zweitwohnung und Ferienhaus).

Säule 3a nicht vergessen

Die Säule 3a ist vom Systemwechsel nicht betroffen und bleibt abziehbar. Für 2026 können Sie bis CHF 7’258 einzahlen, ohne Pensionskasse bis CHF 36’288. Das Geld muss bis am 31. Dezember auf dem Konto sein. Wie viel Steuern die Einzahlung in Ihrer Gemeinde spart, rechnet der 3a-Rechner von Rentenklar aus. Was sich für Eigentümer mit indirekter Amortisation ändert, steht im Artikel Säule 3a ab 2029.

Belege für die Steuererklärung

Rechnungen und Zahlungsbelege aller Unterhaltsarbeiten, mit kurzer Beschreibung der Arbeiten
Zinsbescheinigung der Bank für das ganze Jahr
Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Erneuerungsfonds, Nebenkosten)
Bescheinigung über 3a-Einzahlungen
Zusagen für Förderbeiträge: Abziehbar ist nur der Teil der Kosten, den Sie selbst tragen

Gewinnen oder verlieren Sie ab 2029?

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Häufige Fragen

Muss ich in der Steuererklärung 2026 noch den Eigenmietwert angeben?

Ja. Der Eigenmietwert fällt erst ab dem Steuerjahr 2029 weg. Für die Steuerjahre 2026, 2027 und 2028 gilt das bisherige System: Eigenmietwert versteuern, Unterhaltskosten und Schuldzinsen abziehen.

Pauschale oder effektive Unterhaltskosten – was lohnt sich?

Sie können jedes Jahr neu wählen. Beim Bund beträgt die Pauschale 10 % des Eigenmietwerts für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere; die Kantone haben eigene Sätze. Lagen die tatsächlichen Kosten höher als die Pauschale, lohnt sich der effektive Abzug. In Jahren mit Renovationen ist das fast immer so.

Sind Hypothekarzinsen 2026 noch abziehbar?

Ja, bis und mit Steuerjahr 2028 wie bisher: bei der direkten Bundessteuer im Umfang der steuerbaren Vermögenserträge und weiterer CHF 50’000. Ab 2029 sind Schuldzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar; für Ersterwerber gibt es einen befristeten Abzug.

Was sollte ich für 2027 und 2028 schon jetzt planen?

Grössere werterhaltende Arbeiten, die ohnehin anstehen. Sie sind nur noch bis Ende 2028 abziehbar, und auf zwei oder drei Steuerjahre verteilt sparen sie wegen der Progression meist mehr als in einem einzigen Jahr.

Allgemeine Information, keine Steuerberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihr Steueramt oder eine Fachperson.