Stand: 30. Oktober 2026
Eigenmietwert-Abschaffung: alle 26 Kantone im Vergleich
Zwei Modellrechnungen für jeden Kantonshauptort, die Steuerersparnis einer Renovation bis Ende 2028 und der Stand der kantonalen Umsetzung.
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Die Beispiele in allen Kantonshauptorten
Beide Haushalte sind verheiratet und haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000. A ist ein pensioniertes Paar mit Eigenmietwert CHF 24’000 und Hypothek CHF 150’000, B eine Familie mit Eigenmietwert CHF 22’000 und Hypothek CHF 650’000, beide zu 1,8 % Zins und mit der Unterhaltspauschale von 20 %. Die Spalten A und B zeigen die Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029 (minus = weniger Steuern).
| Kanton | Hauptort | A: Paar | B: Familie | Renovation CHF 50’000 | Stand der Umsetzung |
|---|---|---|---|---|---|
| Zürich | Zürich | − CHF 3’600 | − CHF 1’300 | CHF 9’700 | Regierung will Energie-Abzug streichen; Kantonsrat offen |
| Bern | Bern | − CHF 4’400 | − CHF 1’600 | CHF 12’300 | Vernehmlassung: Energie-Abzug bis 2050, Gemeinden bis 3 ‰ auf Zweitwohnungen |
| Luzern | Luzern | − CHF 3’100 | − CHF 1’200 | CHF 8’600 | noch nicht festgelegt |
| Uri | Altdorf | − CHF 3’100 | − CHF 1’100 | CHF 8’900 | Regierung will nur den Denkmalpflege-Abzug behalten |
| Schwyz | Schwyz | − CHF 2’500 | − CHF 900 | CHF 6’900 | Regierung will Abzüge behalten, keine Zweitwohnungssteuer |
| Obwalden | Sarnen | − CHF 2’900 | − CHF 1’100 | CHF 8’400 | Neuschätzung Sarnen 2027; Abzüge noch offen |
| Nidwalden | Stans | − CHF 3’300 | − CHF 1’200 | CHF 9’200 | noch nicht festgelegt |
| Glarus | Glarus | − CHF 3’800 | − CHF 1’400 | CHF 10’400 | noch nicht festgelegt |
| Zug | Zug | − CHF 2’000 | − CHF 700 | CHF 5’400 | noch nicht festgelegt |
| Freiburg | Freiburg (Fribourg) | − CHF 4’300 | − CHF 1’600 | CHF 12’100 | noch nicht festgelegt |
| Solothurn | Solothurn | − CHF 4’400 | − CHF 1’600 | CHF 12’600 | noch nicht festgelegt |
| Basel-Stadt | Basel | − CHF 4’300 | − CHF 1’500 | CHF 12’500 | noch nicht festgelegt |
| Basel-Landschaft | Liestal | − CHF 4’600 | − CHF 1’700 | CHF 12’300 | noch nicht festgelegt |
| Schaffhausen | Schaffhausen | − CHF 3’200 | − CHF 1’200 | CHF 8’600 | noch nicht festgelegt |
| Appenzell Ausserrhoden | Herisau | − CHF 4’100 | − CHF 1’500 | CHF 11’400 | noch nicht festgelegt |
| Appenzell Innerrhoden | Appenzell | − CHF 3’000 | − CHF 1’100 | CHF 8’300 | noch nicht festgelegt |
| St. Gallen | St. Gallen | − CHF 4’000 | − CHF 1’500 | CHF 11’300 | noch nicht festgelegt |
| Graubünden | Chur | − CHF 3’900 | − CHF 1’400 | CHF 10’700 | Vernehmlassung: Energie-Abzug streichen, 1,5 ‰ auf Zweitwohnungen |
| Aargau | Aarau | − CHF 3’500 | − CHF 1’300 | CHF 9’400 | Regierung will Energie-Abzug behalten; Vorlage ausstehend |
| Thurgau | Frauenfeld | − CHF 3’700 | − CHF 1’300 | CHF 10’400 | noch nicht festgelegt |
| Tessin | Bellinzona | − CHF 4’800 | − CHF 1’700 | CHF 12’800 | noch nicht festgelegt |
| Waadt | Lausanne | − CHF 4’300 | − CHF 1’600 | CHF 12’000 | noch nicht festgelegt |
| Wallis | Sitten (Sion) | − CHF 3’800 | − CHF 1’400 | CHF 10’000 | noch nicht festgelegt |
| Neuenburg | Neuenburg (Neuchâtel) | − CHF 4’700 | − CHF 1’700 | CHF 13’400 | noch nicht festgelegt |
| Genf | Genf (Genève) | − CHF 4’600 | − CHF 1’700 | CHF 12’700 | noch nicht festgelegt |
| Jura | Delsberg (Delémont) | − CHF 4’600 | − CHF 1’600 | CHF 12’300 | noch nicht festgelegt |
Im Modell gewinnt das pensionierte Paar in allen Kantonen: am meisten Steuern spart es in Bellinzona (rund CHF 4’800 weniger pro Jahr), am wenigsten in Zug (rund CHF 2’000 weniger). Auch die Familie zahlt bei 1,8 % Zins überall etwas weniger Steuern; ab einem Zins von rund 2,7 % würde sie dagegen in jedem Kanton verlieren. Der Kipp-Zins ist überall gleich, weil er nur von Eigenmietwert, Unterhalt und Hypothek abhängt.
Modellrechnung, keine Steuerberatung. Tarife 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der ESTV, jeweils für den Kantonshauptort; ohne Kirchensteuer, Vermögenssteuer und Ersterwerber-Abzug; Beträge auf CHF 100 gerundet. In anderen Gemeinden und mit anderen Zahlen kann das Ergebnis deutlich abweichen.
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Häufige Fragen
Warum fällt die Abschaffung des Eigenmietwerts je nach Kanton unterschiedlich aus?
Ob jemand gewinnt oder verliert, hängt vor allem von Eigenmietwert, Hypothekarzinsen und Unterhalt ab – das ist in allen Kantonen gleich. Wie viele Franken es sind, bestimmt der Grenzsteuersatz, und der hängt von den Steuertarifen und Steuerfüssen von Kanton und Gemeinde ab.
In welchem Kanton spart ein pensioniertes Paar am meisten?
In unserer Modellrechnung für die Kantonshauptorte (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000, Eigenmietwert CHF 24’000, Hypothek CHF 150’000 zu 1,8 %) spart das Paar in Bellinzona (Tessin) mit rund CHF 4’800 weniger pro Jahr am meisten und in Zug (Zug) mit rund CHF 2’000 weniger am wenigsten. In anderen Gemeinden desselben Kantons kann es anders aussehen.
Wo lohnt sich eine Renovation vor 2029 steuerlich am meisten?
Je höher der Grenzsteuersatz, desto mehr bringt der Abzug. Im Modell spart eine Renovation von CHF 50’000 in Neuenburg rund CHF 13’400, in Zug rund CHF 5’400. Ab 2029 ist sie bei selbst bewohntem Eigentum überall nicht mehr abziehbar.
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