Stand: 30. Oktober 2026

Stockwerkeigentum und Erneuerungsfonds: Was gilt bis 2028?

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind bei selbst bewohnten Wohnungen nur noch bis Ende 2028 abziehbar. Was das für Stockwerkeigentümer heisst und warum höhere Einlagen kein Selbstläufer sind.

Heute: Einlagen zählen zum Unterhalt

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer besitzen Sie Ihre Wohnung und einen Anteil an den gemeinsamen Teilen des Gebäudes, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift und Heizung. Über deren Unterhalt entscheidet die Gemeinschaft. Für grössere Arbeiten spart sie meist in einem Erneuerungsfonds.

Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt für selbst bewohnte Wohnungen:

Einlagen in den Fonds sind als Unterhaltskosten abziehbar, wenn Reglement und tatsächliche Verwendung sicherstellen, dass das Geld nur für Reparatur und Erneuerung der gemeinsamen Teile eingesetzt wird.
Ihr Anteil an Verwaltungskosten und Versicherungsprämien ist abziehbar.
Sonderumlagen für werterhaltende Arbeiten sind abziehbar, soweit Sie sie selbst tragen.
Entnahmen aus dem Fonds für eine Sanierung können Sie nicht nochmals abziehen, weil die Einlagen bereits abgezogen wurden.

Wer statt der tatsächlichen Kosten die Pauschale wählt, kann die Einlagen nicht zusätzlich abziehen. Die Wahl ist jedes Jahr neu möglich.

Ab 2029: kein Abzug mehr bei Selbstnutzung

Mit dem Eigenmietwert fallen auch die Abzüge für den Unterhalt weg. Einlagen, Verwaltungskosten und Sonderumlagen für eine selbst bewohnte Wohnung sind ab dem Steuerjahr 2029 nicht mehr abziehbar. Für vermietete Wohnungen bleiben sie abziehbar, weil dort auch die Mieteinnahmen weiterhin versteuert werden.

Das angesparte Guthaben bleibt bestehen und kann weiter für die gemeinsamen Teile verwendet werden. Laut Hauseigentümerverband Schweiz hat die Eidgenössische Steuerverwaltung bestätigt, dass diese spätere Verwendung keine neue Steuer auslöst.

Vor 2029 mehr einzahlen?

Naheliegend ist die Idee, in den Jahren 2026 bis 2028 besonders viel in den Fonds einzuzahlen und so noch möglichst viel abzuziehen. Die Gemeinschaft darf ihre Einlagen grundsätzlich erhöhen. Steuerlich ist das aber heikel:

Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden hat im Februar 2026 mitgeteilt, dass sie erhöhte oder ausserordentliche Einlagen nur anerkennt, wenn sie im bisherigen Rahmen liegen oder ein konkretes, zeitnahes und belegbares Sanierungsprojekt vorliegt, zum Beispiel mit Kostenvoranschlägen. Sie verweist dabei auf die gleiche Praxis der Kantone Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Thurgau.
Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt, vor einer Erhöhung beim kantonalen Steueramt nachzufragen.

Für die Planung heisst das: Eine Erhöhung ohne konkreten Anlass wird voraussichtlich nicht oder nur teilweise anerkannt. Die beste Grundlage ist ein beschlossenes Sanierungsprojekt mit Offerten und Zeitplan.

Sanierung vor Ende 2028?

Oft wirkungsvoller als höhere Einlagen ist es, eine ohnehin fällige Sanierung vorzuziehen. Beispiel mit Annahmen: Die Fassade eines Hauses mit zwölf gleich grossen Wohnungen kostet CHF 600’000. Finanziert die Gemeinschaft das über eine Sonderumlage, trägt jede Wohnung CHF 50’000. Wird die Umlage 2028 fällig und ist die Wohnung selbst bewohnt, ist der Betrag abziehbar; bei einem Grenzsteuersatz von 25 % spart das rund CHF 12’500 Steuern pro Wohnung. Dieselbe Sanierung 2029 bringt keinen Abzug mehr. Bezahlt die Gemeinschaft die Arbeiten aus dem Fonds, gibt es dagegen keinen zusätzlichen Abzug, weil die Einlagen schon früher abgezogen wurden.

Unterschiedliche Interessen in der Gemeinschaft

Nicht alle profitieren gleich stark: Wer seine Wohnung vermietet, kann auch nach 2028 abziehen und hat es weniger eilig. Wer pensioniert ist und ein tiefes Einkommen hat, spart mit dem Abzug weniger als jemand mit hohem Einkommen. Beschlüsse, Offerten und die Ausführung brauchen in einer Gemeinschaft viel Zeit. Wer eine Sanierung vor Ende 2028 abschliessen will, sollte das Thema deshalb früh auf die Traktandenliste setzen.

Was Sie jetzt tun können

Fragen Sie die Verwaltung, welche grösseren Arbeiten in den nächsten zehn Jahren anstehen.
Bringen Sie die Frage «Sanierung vor Ende 2028?» an der nächsten Versammlung ein.
Prüfen Sie im Reglement, ob der Fonds klar für Reparatur und Erneuerung bestimmt ist.
Klären Sie, wann eine Sonderumlage steuerlich zählt: mit der Rechnung der Verwaltung, mit Ihrer Zahlung oder mit der Jahresabrechnung. Das ist kantonal unterschiedlich.
Fragen Sie vor einer ausserordentlichen Einlage beim Steueramt nach.

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Häufige Fragen

Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds ab 2029 noch abziehbar?

Bei selbst bewohnten Wohnungen nicht mehr. Bis und mit Steuerjahr 2028 gelten die Einlagen als Unterhaltskosten, wenn das Geld nur für Reparatur und Erneuerung der gemeinsamen Teile verwendet werden darf. Bei vermieteten Wohnungen bleiben die Einlagen auch nach 2028 abziehbar.

Darf ich vor 2029 mehr in den Erneuerungsfonds einzahlen und abziehen?

Das ist heikel. Die Steuerverwaltung Graubünden anerkennt erhöhte oder ausserordentliche Einlagen nur, wenn sie im bisherigen Rahmen liegen oder ein konkretes, belegbares Sanierungsprojekt vorliegt, und verweist auf die gleiche Praxis weiterer Kantone. Fragen Sie vor einer Erhöhung beim Steueramt Ihres Kantons nach.

Was passiert mit dem Geld im Erneuerungsfonds nach 2028?

Das Guthaben bleibt bestehen und kann weiter für Unterhalt und Erneuerung verwendet werden. Laut Hauseigentümerverband Schweiz hat die Eidgenössische Steuerverwaltung bestätigt, dass diese spätere Verwendung keine neue Steuer auslöst.

Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Verbindlich ist die Praxis Ihres Steueramts.