Stand: 30. Oktober 2026

Hypothek amortisieren ab 2029: Lohnt sich die Rückzahlung?

Mit dem Eigenmietwert fällt auch der Abzug der Hypothekarzinsen weg. Warum sich die Rechnung für viele Eigentümer verschiebt – und weshalb der Zeitpunkt so wichtig ist.

Was sich beim Zins ändert

Heute ziehen Eigentümer die Hypothekarzinsen vom Einkommen ab. Ein Franken Zins kostet deshalb nach Steuern weniger als einen Franken: Bei einem Grenzsteuersatz von 25 % sind es 75 Rappen. Ab dem Steuerjahr 2029 sind die Zinsen für selbst bewohntes Eigentum nicht mehr abziehbar. Ausnahmen gibt es für Ersterwerber, die befristet einen sinkenden Teil abziehen dürfen, und für Eigentümer vermieteter Liegenschaften: Sie ziehen Zinsen im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen ab.

Beispiel mit Annahmen: Eine Hypothek von CHF 400’000 zu 1,8 % kostet CHF 7’200 Zins pro Jahr. Mit 25 % Grenzsteuersatz bleiben davon heute nach Steuern rund CHF 5’400, ab 2029 sind es die vollen CHF 7’200. Wer CHF 100’000 zurückzahlt, spart ab 2029 jedes Jahr CHF 1’800 Zins. Im alten System wären es nach Steuern nur CHF 1’350.

Die Rückzahlung als sichere Ersparnis

Eine Rückzahlung bringt eine sichere Ersparnis in der Höhe des Hypothekarzinses, ab 2029 ohne Abzug, der dabei verloren geht. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was das Geld anderswo nach Steuern und Kosten einbringt und wie viel Risiko Sie dafür tragen möchten. Bei tiefen Zinsen ist der Unterschied klein, bei steigenden Zinsen wächst er. Der Gratis-Check zeigt zudem Ihren Kipp-Zins: den Hypothekarzins, ab dem Sie durch die Reform insgesamt mehr Steuern zahlen als heute.

Bedenken Sie auch die Kehrseite: Geld, das in der Liegenschaft steckt, ist gebunden. Eine spätere Aufstockung der Hypothek setzt voraus, dass die Bank die Tragbarkeit erneut bestätigt. Banken rechnen dabei meist mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, nicht mit dem tatsächlichen.

Direkt oder indirekt amortisieren

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie Geld an die Bank zurück, die Hypothek und die Zinsen sinken. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in die Säule 3a ein; das Guthaben wird der Bank verpfändet und später zur Rückzahlung verwendet. Bis dahin bleibt die Hypothek gleich hoch.

Bisher war die indirekte Variante doppelt steuergünstig: Die 3a-Beiträge waren abziehbar und die Zinsen der hoch bleibenden Hypothek ebenfalls. Ab 2029 bleibt nur der erste Vorteil. Die Säule 3a selbst ist von der Reform nicht betroffen; 2026 können Erwerbstätige mit Pensionskasse bis CHF 7’258 einzahlen und abziehen. Die hohe Hypothek kostet dagegen den vollen Zins. Viele werden deshalb beides kombinieren: weiterhin in die Säule 3a einzahlen und daneben direkt amortisieren, soweit die Reserven es erlauben. Ob sich ein bestehender Vertrag über die indirekte Amortisation anpassen lässt, klären Sie mit Ihrer Bank.

Der richtige Zeitpunkt

Die wichtigste Regel: Legen Sie Rückzahlungen auf das Ende einer Festhypothek. Wer vorher zurückzahlt, schuldet in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hängt vom Betrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsunterschied ab; die genaue Berechnung steht im Rahmenvertrag der Bank. Bei langen Restlaufzeiten kann sie erheblich sein. Bei SARON-Hypotheken sind Rückzahlungen je nach Vertrag einfacher möglich.

Läuft eine Festhypothek zwischen 2027 und 2029 ab, können Sie die Reform bei der Erneuerung direkt einplanen, etwa mit einer Teilrückzahlung und einer neuen Laufzeit für den Rest. Steuerlich wirkt eine Rückzahlung vor 2029 schwächer als danach, weil sie den heutigen Zinsabzug verkleinert. Für den Zeitpunkt entscheidend sind aber meist die Laufzeiten der Festhypothek und Ihre Reserven, nicht allein das Steuerjahr.

Liquidität und Pensionierung

Reserve behalten: Für Unterhalt, Notfälle und Einkommenslücken braucht es flüssige Mittel. Wer alles ins Haus steckt, ist bei einer grösseren Reparatur auf eine neue Hypothek angewiesen.
Pensionierung: Mit dem tieferen Einkommen prüft die Bank die Tragbarkeit neu. Die zweite Hypothek muss in der Regel innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung, amortisiert sein. Planen Sie das Gespräch mit der Bank einige Jahre im Voraus.
Pensionskasse: Ein Vorbezug für die Amortisation ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft und wird separat besteuert. Die Einzelheiten nennt Ihnen die Pensionskasse.

Gewinnen oder verlieren Sie ab 2029?

Der Gratis-Check rechnet mit Ihrer Gemeinde, Ihrem Einkommen und Ihrer Hypothek und zeigt den Zins, ab dem Sie verlieren. Der Fahrplan vergleicht Rückzahlung und Weiterführen über zehn Jahre.

Zum Gratis-Check

Häufige Fragen

Sind Hypothekarzinsen ab 2029 noch abziehbar?

Für selbst bewohntes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr. Ausnahmen: Ersterwerber dürfen befristet einen sinkenden Teil der Zinsen abziehen, und wer vermietete Liegenschaften besitzt, darf Zinsen im Verhältnis des Werts dieser Liegenschaften zum Gesamtvermögen abziehen.

Soll ich meine Hypothek wegen der Reform zurückzahlen?

Das hängt von Zinssatz, Laufzeit, Reserven und den Alternativen für das Geld ab. Ab 2029 spart eine Rückzahlung den vollen Zins, weil kein Abzug mehr verloren geht. Wichtig ist vor allem, Rückzahlungen auf das Ende einer Festhypothek zu legen und genügend flüssige Mittel zu behalten. Für Ihren Einzelfall sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einer unabhängigen Fachperson.

Lohnt sich die indirekte Amortisation über die Säule 3a noch?

Die Einzahlungen in die Säule 3a bleiben abziehbar, daran ändert die Reform nichts. Ab 2029 entfällt aber der zweite Vorteil: Die hoch bleibende Hypothek kostet bei selbst bewohntem Eigentum den vollen Zins.

Allgemeine Information mit angenommenen Werten, keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung im Einzelfall. Verbindlich sind die Bedingungen Ihrer Bank und die Praxis Ihres Steueramts.