Datenstudie · Stand: 2. November 2026

Rangliste 2029: Wo der Wegfall des Eigenmietwerts am meisten bringt – und wo er am meisten kostet

Zwei klar definierte Beispielhaushalte, durchgerechnet für alle 2’110 Gemeinden der Schweiz mit den Steuertarifen 2026. Ergebnis: Derselbe Haushalt spart je nach Wohnort zwischen CHF 1’850 und CHF 5’010 pro Jahr.

Die Kernaussagen

Pensioniertes Paar: gewinnt in allen Gemeinden. Ab 2029 zahlt es zwischen CHF 1’850 (Wollerau, SZ) und CHF 5’010 (Les Verrières, NE) weniger Einkommenssteuer pro Jahr, im Schweizer Durchschnitt rund CHF 3’900. Der Wohnort macht beim gleichen Haushalt einen Unterschied um den Faktor 2,7.
Familie mit grosser Hypothek: Der Zins entscheidet. Bei 1,8 % Zins zahlt sie überall etwas weniger Steuern. Steigt der Zins auf 3 %, zahlt sie in allen Gemeinden mehr: zwischen CHF 240 (Feusisberg, SZ) und CHF 610 (Bolken, SO) pro Jahr. Die Grenze liegt überall bei rund 2,7 % Zins.
Hochsteuer-Gemeinden: mehr Gewinn, mehr Verlust. Am stärksten wirkt die Reform im Kanton Neuenburg (Paar im Mittel − CHF 4’800, Familie bei 3 % + CHF 580), am schwächsten im Kanton Zug (− CHF 2’000 bzw. + CHF 250). In tief besteuerten Gemeinden fällt beides kleiner aus.
Grosse Städte im Vergleich: Zürich − CHF 3’590, Genf − CHF 4’640, Basel − CHF 4’290, Lausanne − CHF 4’340, Bern − CHF 4’440 (pensioniertes Paar, pro Jahr). Unter den 150 grössten Gemeinden spart das Paar in La Chaux-de-Fonds am meisten und in Freienbach am wenigsten.

Balkengrafik: links die 10 Gemeinden, in denen ein pensioniertes Paar ab 2029 am meisten Steuern spart (bis CHF 5’010 in Les Verrières), rechts die 10 Gemeinden, in denen eine Familie bei 3 % Zins am meisten mehr zahlt (bis CHF 610 in Bolken). Quelle: Eigenmietwert-Check. — Grafik zum Übernehmen mit Quellenangabe «Eigenmietwert-Check»: PNG herunterladen · alle 2’110 Gemeinden als Tabelle (CSV)

Die zwei Beispielhaushalte

Beide Haushalte sind verheiratet, haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000, zahlen keine Kirchensteuer und ziehen für den Unterhalt die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts ab. Gerechnet ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde bis 2028 (mit Eigenmietwert und Abzügen) und ab 2029 (ohne).

Annahme	Pensioniertes Paar	Familie
Eigenmietwert	CHF 24’000	CHF 22’000
Hypothek	CHF 150’000	CHF 650’000
Hypothekarzins	1,8 %	3 % (zum Vergleich 1,8 %)
Zinsen und Unterhalt heute	CHF 7’500	CHF 23’900
Heute netto versteuert	+ CHF 16’500	− CHF 1’900

Das Paar versteuert heute mit dem Eigenmietwert mehr, als es abziehen kann – es gewinnt, wenn der Eigenmietwert wegfällt. Bei der Familie ist es bei 3 % Zins umgekehrt: Ihre Abzüge sind grösser als der Eigenmietwert, sie verliert. Bei 1,8 % Zins würde dieselbe Familie noch gewinnen; die Grenze liegt bei rund 2,7 %.

Top 20: Hier spart das pensionierte Paar am meisten

Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029, auf CHF 10 gerundet. Gleicher Betrag = gleicher Rang, bei Gleichstand nach Einwohnern sortiert.

Rang	Gemeinde	Kanton	Einwohner	Paar: pro Jahr	Grenzsteuersatz
1.	Les Verrières	NE	660	− CHF 5’010	31 %
2.	Lavertezzo	TI	1’235	− CHF 4’990	31 %
2.	Verzasca	TI	749	− CHF 4’990	31 %
2.	Mergoscia	TI	194	− CHF 4’990	31 %
2.	Bosco/Gurin	TI	43	− CHF 4’990	31 %
2.	Cerentino	TI	39	− CHF 4’990	31 %
7.	Bolken	SO	579	− CHF 4’980	32 %
8.	Cressier	NE	2’072	− CHF 4’970	31 %
8.	Les Planchettes	NE	187	− CHF 4’970	31 %
8.	Schelten	BE	37	− CHF 4’970	31 %
11.	Val-de-Travers	NE	10’710	− CHF 4’950	31 %
12.	La Chaux-de-Fonds	NE	37’858	− CHF 4’930	31 %
12.	Les Ponts-de-Martel	NE	1’234	− CHF 4’930	31 %
12.	La Sagne	NE	1’090	− CHF 4’930	31 %
12.	La Brévine	NE	614	− CHF 4’930	31 %
12.	La Chaux-du-Milieu	NE	494	− CHF 4’930	31 %
12.	La Côte-aux-Fées	NE	467	− CHF 4’930	31 %
12.	Le Cerneux-Péquignot	NE	313	− CHF 4’930	31 %
12.	Brot-Plamboz	NE	300	− CHF 4’930	31 %
20.	Courtelary	BE	1’432	− CHF 4’920	31 %

Am wenigsten spart das Paar in: Wollerau (SZ), Freienbach (SZ), Feusisberg (SZ), Baar (ZG), Walchwil (ZG), Zug (ZG), Hünenberg (ZG), Unterägeri (ZG), Steinhausen (ZG), Oberägeri (ZG) – zwischen CHF 1’850 und 2’020 pro Jahr.

Top 20: Hier zahlt die Familie bei 3 % Zins am meisten drauf

Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029, auf CHF 10 gerundet.

Rang	Gemeinde	Kanton	Einwohner	Familie 3 %: pro Jahr	Grenzsteuersatz
1.	Bolken	SO	579	+ CHF 610	32 %
2.	Val-de-Travers	NE	10’710	+ CHF 600	31 %
2.	Trimbach	SO	6’928	+ CHF 600	31 %
2.	Cressier	NE	2’072	+ CHF 600	31 %
2.	Courtelary	BE	1’432	+ CHF 600	31 %
2.	Zullwil	SO	704	+ CHF 600	31 %
2.	Les Verrières	NE	660	+ CHF 600	31 %
2.	Les Planchettes	NE	187	+ CHF 600	31 %
2.	Schelten	BE	37	+ CHF 600	31 %
10.	La Chaux-de-Fonds	NE	37’858	+ CHF 590	31 %
10.	Cornaux	NE	1’684	+ CHF 590	31 %
10.	Fontenais	JU	1’645	+ CHF 590	30 %
10.	Leukerbad	VS	1’401	+ CHF 590	30 %
10.	Lavertezzo	TI	1’235	+ CHF 590	31 %
10.	Les Ponts-de-Martel	NE	1’234	+ CHF 590	31 %
10.	Sonvilier	BE	1’229	+ CHF 590	30 %
10.	Basse-Allaine	JU	1’182	+ CHF 590	30 %
10.	Hasliberg	BE	1’125	+ CHF 590	31 %
10.	La Sagne	NE	1’090	+ CHF 590	31 %
10.	Renan	BE	935	+ CHF 590	30 %

13 weitere Gemeinden haben denselben Betrag wie die letzte Zeile.

Am wenigsten zahlt die Familie drauf in: Feusisberg (SZ), Wollerau (SZ), Freienbach (SZ), Baar (ZG), Walchwil (ZG), Menzingen (ZG), Oberägeri (ZG), Hünenberg (ZG), Unterägeri (ZG), Steinhausen (ZG) – zwischen CHF 240 und 250 pro Jahr.

Die zehn grössten Gemeinden

Gemeinde	Kanton	Einwohner	Paar	Familie 3 %	Rang Paar
Zürich	ZH	440’935	− CHF 3’590	+ CHF 440	1’700
Genf	GE	211’152	− CHF 4’640	+ CHF 560	302
Basel	BS	180’097	− CHF 4’290	+ CHF 510	845
Lausanne	VD	145’596	− CHF 4’340	+ CHF 540	765
Bern	BE	138’562	− CHF 4’440	+ CHF 540	630
Winterthur	ZH	120’741	− CHF 3’670	+ CHF 450	1’595
Luzern	LU	86’699	− CHF 3’130	+ CHF 390	2’018
St. Gallen	SG	79’487	− CHF 4’030	+ CHF 480	1’207
Lugano	TI	63’691	− CHF 4’510	+ CHF 540	523
Biel/Bienne	BE	57’462	− CHF 4’510	+ CHF 550	523

Unter den 150 grössten Gemeinden spart das Paar am meisten in La Chaux-de-Fonds (NE), Bellinzona (TI), Laténa (NE), Locarno (TI), Onex (GE) und am wenigsten in Freienbach (SZ), Baar (ZG), Zug (ZG), Risch (ZG), Cham (ZG). Jede dieser Gemeinden hat eine eigene Seite: alle 150 Gemeindeseiten.

Kantonsdurchschnitte

Durchschnitt aller Gemeinden des Kantons, gewichtet nach Einwohnern (ständige Wohnbevölkerung 31.12.2025). Sortiert nach der Ersparnis des Paars.

Kanton	Gemeinden	Paar (Mittel)	Familie 3 % (Mittel)	Paar: Spanne in CHF
Neuenburg	24	− CHF 4’800	+ CHF 580	4’680 – 5’010
Jura	51	− CHF 4’690	+ CHF 560	4’090 – 4’910
Tessin	100	− CHF 4’640	+ CHF 550	4’070 – 4’990
Genf	45	− CHF 4’600	+ CHF 550	4’200 – 4’760
Bern	334	− CHF 4’520	+ CHF 550	3’920 – 4’970
Solothurn	104	− CHF 4’510	+ CHF 550	3’650 – 4’980
Basel-Landschaft	86	− CHF 4’420	+ CHF 540	4’140 – 4’760
Freiburg	119	− CHF 4’310	+ CHF 530	3’370 – 4’720
Basel-Stadt	3	− CHF 4’250	+ CHF 510	3’860 – 4’290
Waadt	300	− CHF 4’200	+ CHF 520	3’830 – 4’410
Appenzell Ausserrhoden	20	− CHF 3’960	+ CHF 480	3’450 – 4’300
Wallis	122	− CHF 3’890	+ CHF 490	3’660 – 4’480
Graubünden	100	− CHF 3’890	+ CHF 470	2’900 – 4’430
Glarus	3	− CHF 3’850	+ CHF 460	3’820 – 3’870
Thurgau	80	− CHF 3’760	+ CHF 450	3’170 – 4’100
St. Gallen	75	− CHF 3’700	+ CHF 450	3’010 – 4’260
Aargau	196	− CHF 3’630	+ CHF 450	2’870 – 3’940
Zürich	160	− CHF 3’460	+ CHF 420	2’970 – 3’700
Luzern	79	− CHF 3’400	+ CHF 420	2’700 – 3’890
Schaffhausen	26	− CHF 3’280	+ CHF 430	2’850 – 3’710
Uri	19	− CHF 3’130	+ CHF 380	3’060 – 3’370
Obwalden	7	− CHF 3’130	+ CHF 380	2’930 – 3’350
Appenzell Innerrhoden	5	− CHF 3’080	+ CHF 370	2’960 – 3’520
Nidwalden	11	− CHF 3’050	+ CHF 370	2’710 – 3’350
Schwyz	30	− CHF 2’310	+ CHF 290	1’850 – 2’630
Zug	11	− CHF 2’000	+ CHF 250	1’960 – 2’070
Schweiz	2’110	− CHF 3’940	+ CHF 480	1’850 – 5’010

Und bei Ihnen?

Ihre Zahlen sind anders als die der Beispiele. Der Gratis-Check rechnet mit Ihrer Ortschaft, Ihrem Einkommen und Ihrer Hypothek – in rund zwei Minuten, direkt in Ihrem Browser.

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Methode

Rechnung: Für jede Gemeinde wird die Einkommenssteuer (Bund, Kanton, Gemeinde) zweimal gerechnet: bis 2028 mit Eigenmietwert, Hypothekarzinsen und Unterhaltspauschale, ab 2029 ohne diese drei Posten. Der Unterschied ist die Veränderung pro Jahr. Es ist dieselbe Rechnung wie im Gratis-Check dieser Website.
Steuerdaten: Tarife und Steuerfüsse des Steuerjahres 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV, abgefragt im Oktober und November 2026). Die ESTV ist an dieser Auswertung nicht beteiligt. Eine Stichprobe von 200 Zufallsfällen weicht in 196 Fällen höchstens CHF 50 oder 1 % vom ESTV-Rechner ab.
Gemeinden: alle 2’110 politischen Gemeinden, Gemeindestand 1.1.2026. Gibt es in einer Gemeinde Ortschaften mit eigenem Steuerfuss (z. B. Baden mit der früheren Gemeinde Turgi), gilt der Satz der Ortschaft, die wie die Gemeinde heisst.
Einwohner: Bundesamt für Statistik (BFS), Statistik der Bevölkerung und der Haushalte (STATPOP), ständige Wohnbevölkerung am 31.12.2025; Fusionen auf den 1.1.2026 sind zusammengezählt. Die Einwohner dienen zur Gewichtung der Durchschnitte und zur Sortierung bei Gleichstand.
Rundung: Beträge auf CHF 10 gerundet, damit die Reihenfolge sichtbar bleibt. Die Modellrechnung ist nicht auf den Franken genau.

Grenzen der Auswertung

Es sind Modellrechnungen mit angenommenen Haushalten, keine Steuerberatung. Wer andere Zahlen hat, kann ein anderes Ergebnis haben – bis hin zum umgekehrten Vorzeichen.
Nicht berücksichtigt: Kirchensteuer, Vermögenssteuer, Ersterwerber-Abzug, kantonale Sonderregeln (z. B. andere Unterhaltspauschalen) und Änderungen der Steuerfüsse bis 2029. Die Kantone setzen die Reform erst noch um.
Die Eigenmietwerte sind für alle Gemeinden gleich angenommen. In Wirklichkeit unterscheiden sie sich je nach Kanton und Lage stark – sie entscheiden mit, ob jemand gewinnt oder verliert.
In der Rangliste stehen auch sehr kleine Gemeinden. Massgebend ist der Steuerfuss, nicht die Grösse.

Häufige Fragen

Wo bringt die Abschaffung des Eigenmietwerts am meisten?

In unserer Modellrechnung spart ein pensioniertes Ehepaar (steuerbares Einkommen CHF 110’000, Eigenmietwert CHF 24’000, Hypothek CHF 150’000 zu 1,8 %) ab 2029 in Les Verrières (NE) mit CHF 5’010 pro Jahr am meisten und in Wollerau (SZ) mit CHF 1’850 am wenigsten – bei identischem Haushalt.

Wo zahlt eine Familie bei steigenden Zinsen am meisten drauf?

Bei einem Hypothekarzins von 3 % zahlt eine Familie mit Eigenmietwert CHF 22’000 und Hypothek CHF 650’000 ab 2029 überall mehr Steuern als heute: am meisten in Bolken (SO) mit CHF 610 pro Jahr, am wenigsten in Feusisberg (SZ) mit CHF 240.

Entscheidet der Wohnort, ob man gewinnt oder verliert?

Nein. Ob ein Haushalt gewinnt oder verliert, hängt davon ab, ob sein Eigenmietwert grösser ist als die Hypothekarzinsen und der Unterhalt, die er heute abzieht. Das ist in jeder Gemeinde gleich. Der Wohnort bestimmt nur die Höhe: Je höher die Steuerbelastung, desto grösser sind Gewinn und Verlust.

Dürfen Medien die Zahlen und die Grafik verwenden?

Ja, mit der Quellenangabe «Eigenmietwert-Check» (www.eigenmietwert-check.ch). Die Grafik und eine Tabelle aller Gemeinden stehen auf dieser Seite zum Herunterladen bereit. Fragen an info@eigenmietwert-check.ch.

Für Medien

Grafik, Tabellen und Zahlen dürfen mit der Quellenangabe «Eigenmietwert-Check» (www.eigenmietwert-check.ch) übernommen werden. Kontakt: info@eigenmietwert-check.ch. Der Eigenmietwert-Check ist ein unabhängiges Angebot von Michael Plangger, Eiken (AG); keine Bank, keine Versicherung.