Stand: 2. November 2026

Eigenmietwert-Abschaffung in St. Gallen

Was der Wegfall des Eigenmietwerts ab dem Steuerjahr 2029 für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in St. Gallen bedeutet – Kanton St. Gallen, 79’487 Einwohnerinnen und Einwohner: drei Beispielhaushalte, der Vergleich mit dem Kantonsmittel und der zweitgrössten Gemeinde sowie die Steuerersparnis einer Renovation bis Ende 2028.

Eigene Zahlen gratis ausrechnen

Das Wichtigste für St. Gallen in Kürze

Pensioniertes Paar mit kleiner Hypothek: ab 2029 rund CHF 4’000 weniger Steuern pro Jahr – die Ersparnis ist grösser als im Schweizer Durchschnitt (rund CHF 3’900).
Familie mit einer Hypothek von CHF 650’000: bei 1,8 % Zins rund CHF 1’500 weniger Steuern, bei 3 % Zins rund CHF 500 mehr.
Renovation von CHF 50’000 bis Ende 2028: rund CHF 11’300 weniger Steuern, ab 2029 keine Ersparnis mehr.

Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten, keine Steuerberatung.

Drei Beispielhaushalte in St. Gallen

Alle drei Haushalte sind verheiratet, haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000 und zahlen keine Kirchensteuer. Gerechnet ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde St. Gallen mit den Tarifen 2026. Für den Unterhalt gilt die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts. A ist ein pensioniertes Paar, B eine Familie mit grosser Hypothek, C dieselbe Familie, falls der Hypothekarzins auf 3 % steigt.

Beispielhaushalt	A: Pensioniertes Paar	B: Familie	C: Familie, Zins 3 %
Eigenmietwert	CHF 24’000	CHF 22’000	CHF 22’000
Hypothek	CHF 150’000	CHF 650’000	CHF 650’000
Hypothekarzins	1,8 %	1,8 %	3,0 %
Hypothekarzinsen pro Jahr	− CHF 2’700	− CHF 11’700	− CHF 19’500
Unterhalt (Pauschale 20 %)	− CHF 4’800	− CHF 4’400	− CHF 4’400
Heute zusätzlich versteuert	CHF 16’500	CHF 5’900	− CHF 1’900 (Abzug)
Einkommenssteuer bis 2028	rund CHF 16’600	rund CHF 16’600	rund CHF 16’600
Einkommenssteuer ab 2029	rund CHF 12’600	rund CHF 15’200	rund CHF 17’100
Ab 2029 pro Jahr	rund CHF 4’000 weniger	rund CHF 1’500 weniger	rund CHF 500 mehr

A: Das Paar versteuert heute CHF 16’500 mehr, als es für Zinsen und Unterhalt abziehen kann. Dieser Betrag fällt ab 2029 weg; in St. Gallen sind das rund CHF 4’000 weniger Steuern pro Jahr. Pro CHF 1’000 höheren Eigenmietwert wächst der Vorteil hier um rund CHF 190.

B und C: Bei 1,8 % Zins sind Zinsen und Unterhalt der Familie zusammen etwas kleiner als der Eigenmietwert, sie zahlt ab 2029 rund CHF 1’500 weniger. Steigt der Zins auf 3 %, kehrt sich das um: Die Abzüge sind dann grösser als der Eigenmietwert und fallen weg – sie zahlt rund CHF 500 mehr als im alten System. Die Grenze liegt bei rund 2,7 % Zins.

Der Grenzsteuersatz liegt in diesem Modell für St. Gallen bei rund 25 %: Von jedem Franken, der zusätzlich versteuert oder abgezogen wird, gehen rund 25 Rappen an Bund, Kanton und Gemeinde. Die Einkommenssteuer bis 2028 beträgt bei CHF 110’000 rund CHF 16’600.

St. Gallen im Vergleich

Ort	A: Paar	C: Familie, 3 %	Renovation CHF 50’000	Grenzsteuersatz
St. Gallen	− CHF 4’000	+ CHF 500	CHF 11’300	25 %
Rapperswil-Jona	− CHF 3’200	+ CHF 400	CHF 8’800	20 %
Kanton St. Gallen (Mittel)	− CHF 3’700	+ CHF 400	CHF 10’400	23 %
Schweiz (Mittel)	− CHF 3’900	+ CHF 500	CHF 10’800	–

Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029 (minus = weniger Steuern). Kantons- und Schweizer Mittel: Durchschnitt aller Gemeinden, gewichtet nach Einwohnern.

St. Gallen ist Hauptort des Kantons St. Gallen. Das pensionierte Paar spart hier rund CHF 300 mehr als im Durchschnitt des Kantons und rund CHF 800 mehr als in Rapperswil-Jona, der zweitgrössten Gemeinde des Kantons. Unter allen 2’110 Gemeinden der Schweiz liegt St. Gallen beim pensionierten Paar auf Rang 1’207 (Rang 1 = grösste Ersparnis), im Kanton St. Gallen auf Rang 4 von 75. Damit liegt die Gemeinde im Mittelfeld. Bei der Familie mit 3 % Zins steht St. Gallen auf Rang 1’289 der grössten Mehrbelastung – die Reihenfolge ist fast dieselbe, weil beide Ergebnisse vom gleichen Steuerfuss abhängen.

Renovation bis Ende 2028

Werterhaltende Arbeiten wie Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder Bad sind bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Im Modell spart eine Renovation von CHF 50’000 in St. Gallen rund CHF 11’300 Steuern, wenn sie in einem Jahr abgerechnet wird (Kanton St. Gallen im Mittel: rund CHF 10’400). Ab 2029 bringt dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum keine Steuerersparnis mehr. Mehr dazu: Renovieren vor 2029 und Renovationen auf 2026–2028 verteilen.

Ihre Zahlen sind anders?

Der Gratis-Check rechnet mit Ihrer Ortschaft, Ihrem Einkommen und Ihrer Hypothek – in rund zwei Minuten, direkt in Ihrem Browser.

Zum Gratis-Check

Bis Ende 2028 planen

Der persönliche Fahrplan verteilt Ihre Renovationen auf 2026, 2027 und 2028, zeigt, was eine Rückzahlung der Hypothek ab 2029 bringt, und listet Ihre Termine.

Zum Fahrplan

Häufige Fragen

Gewinnen Eigentümer in St. Gallen durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Das hängt vor allem von der Hypothek und vom Zins ab. In unserer Modellrechnung für St. Gallen (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) zahlt ein pensioniertes Paar mit Eigenmietwert CHF 24’000 und Hypothek CHF 150’000 ab 2029 rund CHF 4’000 weniger Steuern pro Jahr. Eine Familie mit Eigenmietwert CHF 22’000 und Hypothek CHF 650’000 zahlt bei 1,8 % Zins rund CHF 1’500 weniger, bei 3 % Zins dagegen rund CHF 500 mehr.

Spart man in St. Gallen mehr als im übrigen Kanton St. Gallen?

Im Modell spart das pensionierte Paar in St. Gallen rund CHF 4’000 weniger Steuern pro Jahr, im Durchschnitt aller 75 Gemeinden des Kantons rund CHF 3’700 weniger. Unter den Gemeinden des Kantons liegt St. Gallen auf Rang 4 von 75.

Wie viel Steuern spart eine Renovation vor 2029 in St. Gallen?

Im Modell (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) spart eine werterhaltende Renovation von CHF 50’000, abgerechnet bis Ende 2028, in St. Gallen rund CHF 11’300 Steuern. Ab 2029 ist dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum nicht mehr abziehbar.

Ab welchem Hypothekarzins verliert man in St. Gallen?

Ob jemand gewinnt oder verliert, hängt nicht von der Gemeinde ab, sondern vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert und den heutigen Abzügen. Die Familie im Beispiel verliert ab einem Zins von rund 2,7 % – in St. Gallen genauso wie überall. Die Gemeinde bestimmt, wie viele Franken es sind.

Weitere Gemeinden im Kanton St. Gallen

So ist gerechnet

Modellrechnung, keine Steuerberatung. Steuertarife 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) für die Gemeinde St. Gallen; die ESTV ist an diesem Angebot nicht beteiligt. Berücksichtigt ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde, ohne Kirchensteuer, Vermögenssteuer und Ersterwerber-Abzug. Die Unterhaltspauschale von 20 % entspricht der Bundesregel für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind; einzelne Kantone wenden andere Sätze an. Beträge auf CHF 100 gerundet; die Ränge beruhen auf Beträgen, die auf CHF 10 gerundet sind (gleicher Betrag = gleicher Rang). Einwohner: ständige Wohnbevölkerung am 31.12.2025 (BFS, STATPOP), Gemeindestand 1.1.2026. Ihre eigenen Zahlen können stark abweichen.