Stand: 2. November 2026

Eigenmietwert-Abschaffung in Suhr

Was der Wegfall des Eigenmietwerts ab dem Steuerjahr 2029 für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in Suhr bedeutet – Kanton Aargau, 11’760 Einwohnerinnen und Einwohner: drei Beispielhaushalte, der Vergleich mit Aarau und dem Kantonsmittel sowie die Steuerersparnis einer Renovation bis Ende 2028.

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Das Wichtigste für Suhr in Kürze

Pensioniertes Paar mit kleiner Hypothek: ab 2029 rund CHF 3’700 weniger Steuern pro Jahr – die Ersparnis ist kleiner als im Schweizer Durchschnitt (rund CHF 3’900).
Familie mit einer Hypothek von CHF 650’000: bei 1,8 % Zins rund CHF 1’400 weniger Steuern, bei 3 % Zins rund CHF 500 mehr.
Renovation von CHF 50’000 bis Ende 2028: rund CHF 10’000 weniger Steuern, ab 2029 keine Ersparnis mehr.

Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten, keine Steuerberatung.

Drei Beispielhaushalte in Suhr

Alle drei Haushalte sind verheiratet, haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000 und zahlen keine Kirchensteuer. Gerechnet ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde Suhr mit den Tarifen 2026. Für den Unterhalt gilt die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts. A ist ein pensioniertes Paar, B eine Familie mit grosser Hypothek, C dieselbe Familie, falls der Hypothekarzins auf 3 % steigt.

Beispielhaushalt	A: Pensioniertes Paar	B: Familie	C: Familie, Zins 3 %
Eigenmietwert	CHF 24’000	CHF 22’000	CHF 22’000
Hypothek	CHF 150’000	CHF 650’000	CHF 650’000
Hypothekarzins	1,8 %	1,8 %	3,0 %
Hypothekarzinsen pro Jahr	− CHF 2’700	− CHF 11’700	− CHF 19’500
Unterhalt (Pauschale 20 %)	− CHF 4’800	− CHF 4’400	− CHF 4’400
Heute zusätzlich versteuert	CHF 16’500	CHF 5’900	− CHF 1’900 (Abzug)
Einkommenssteuer bis 2028	rund CHF 14’400	rund CHF 14’400	rund CHF 14’400
Einkommenssteuer ab 2029	rund CHF 10’600	rund CHF 13’000	rund CHF 14’800
Ab 2029 pro Jahr	rund CHF 3’700 weniger	rund CHF 1’400 weniger	rund CHF 500 mehr

A: Das Paar versteuert heute CHF 16’500 mehr, als es für Zinsen und Unterhalt abziehen kann. Dieser Betrag fällt ab 2029 weg; in Suhr sind das rund CHF 3’700 weniger Steuern pro Jahr. Pro CHF 1’000 höheren Eigenmietwert wächst der Vorteil hier um rund CHF 170.

B und C: Bei 1,8 % Zins sind Zinsen und Unterhalt der Familie zusammen etwas kleiner als der Eigenmietwert, sie zahlt ab 2029 rund CHF 1’400 weniger. Steigt der Zins auf 3 %, kehrt sich das um: Die Abzüge sind dann grösser als der Eigenmietwert und fallen weg – sie zahlt rund CHF 500 mehr als im alten System. Die Grenze liegt bei rund 2,7 % Zins.

Der Grenzsteuersatz liegt in diesem Modell für Suhr bei rund 24 %: Von jedem Franken, der zusätzlich versteuert oder abgezogen wird, gehen rund 24 Rappen an Bund, Kanton und Gemeinde. Die Einkommenssteuer bis 2028 beträgt bei CHF 110’000 rund CHF 14’400.

Suhr im Vergleich

Ort	A: Paar	C: Familie, 3 %	Renovation CHF 50’000	Grenzsteuersatz
Suhr	− CHF 3’700	+ CHF 500	CHF 10’000	24 %
Aarau (Hauptort)	− CHF 3’500	+ CHF 400	CHF 9’400	23 %
Kanton Aargau (Mittel)	− CHF 3’600	+ CHF 400	CHF 9’700	23 %
Schweiz (Mittel)	− CHF 3’900	+ CHF 500	CHF 10’800	–

Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029 (minus = weniger Steuern). Kantons- und Schweizer Mittel: Durchschnitt aller Gemeinden, gewichtet nach Einwohnern.

Das pensionierte Paar spart in Suhr rund CHF 200 mehr als im Kantonshauptort Aarau und rund CHF 100 mehr als im Durchschnitt des Kantons. Unter allen 2’110 Gemeinden der Schweiz liegt Suhr beim pensionierten Paar auf Rang 1’521 (Rang 1 = grösste Ersparnis), im Kanton Aargau auf Rang 74 von 196. Damit liegt die Gemeinde im unteren Drittel. Bei der Familie mit 3 % Zins steht Suhr auf Rang 1’452 der grössten Mehrbelastung – die Reihenfolge ist fast dieselbe, weil beide Ergebnisse vom gleichen Steuerfuss abhängen.

Renovation bis Ende 2028

Werterhaltende Arbeiten wie Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder Bad sind bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Im Modell spart eine Renovation von CHF 50’000 in Suhr rund CHF 10’000 Steuern, wenn sie in einem Jahr abgerechnet wird (Kanton Aargau im Mittel: rund CHF 9’700). Ab 2029 bringt dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum keine Steuerersparnis mehr. Mehr dazu: Renovieren vor 2029 und Renovationen auf 2026–2028 verteilen.

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Häufige Fragen

Gewinnen Eigentümer in Suhr durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Das hängt vor allem von der Hypothek und vom Zins ab. In unserer Modellrechnung für Suhr (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) zahlt ein pensioniertes Paar mit Eigenmietwert CHF 24’000 und Hypothek CHF 150’000 ab 2029 rund CHF 3’700 weniger Steuern pro Jahr. Eine Familie mit Eigenmietwert CHF 22’000 und Hypothek CHF 650’000 zahlt bei 1,8 % Zins rund CHF 1’400 weniger, bei 3 % Zins dagegen rund CHF 500 mehr.

Spart man in Suhr mehr als in Aarau?

Im Modell spart das pensionierte Paar in Suhr rund CHF 3’700 weniger Steuern pro Jahr, in Aarau rund CHF 3’500 weniger. Das sind rund CHF 200 mehr als in Aarau. Der Unterschied kommt vom Steuerfuss: Je höher die Steuerbelastung, desto mehr bringt der Wegfall des Eigenmietwerts.

Wie viel Steuern spart eine Renovation vor 2029 in Suhr?

Im Modell (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) spart eine werterhaltende Renovation von CHF 50’000, abgerechnet bis Ende 2028, in Suhr rund CHF 10’000 Steuern. Ab 2029 ist dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum nicht mehr abziehbar.

Ab welchem Hypothekarzins verliert man in Suhr?

Ob jemand gewinnt oder verliert, hängt nicht von der Gemeinde ab, sondern vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert und den heutigen Abzügen. Die Familie im Beispiel verliert ab einem Zins von rund 2,7 % – in Suhr genauso wie überall. Die Gemeinde bestimmt, wie viele Franken es sind.

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So ist gerechnet

Modellrechnung, keine Steuerberatung. Steuertarife 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) für die Gemeinde Suhr; die ESTV ist an diesem Angebot nicht beteiligt. Berücksichtigt ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde, ohne Kirchensteuer, Vermögenssteuer und Ersterwerber-Abzug. Die Unterhaltspauschale von 20 % entspricht der Bundesregel für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind; einzelne Kantone wenden andere Sätze an. Beträge auf CHF 100 gerundet; die Ränge beruhen auf Beträgen, die auf CHF 10 gerundet sind (gleicher Betrag = gleicher Rang). Einwohner: ständige Wohnbevölkerung am 31.12.2025 (BFS, STATPOP), Gemeindestand 1.1.2026. Ihre eigenen Zahlen können stark abweichen.