Stand: 30. Oktober 2026

Renovieren vor 2029: Lohnt es sich, Arbeiten vorzuziehen?

Bis Ende 2028 senken werterhaltende Renovationen die Steuern, danach nicht mehr. Was das bringt, welche Arbeiten zählen und wo die Stolpersteine liegen.

Warum der Zeitpunkt so viel ausmacht

Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, versteuert heute den Eigenmietwert und darf im Gegenzug die Kosten für den Unterhalt vom Einkommen abziehen. Ab dem Steuerjahr 2029 fällt beides weg. Für Renovationen bedeutet das: Eine Arbeit, die bis Ende 2028 ausgeführt und abgerechnet ist, senkt die Steuern. Dieselbe Arbeit ein Jahr später bezahlen Sie vollständig selbst.

Wie viel der Abzug wert ist, bestimmt Ihr Grenzsteuersatz: der Anteil, den Bund, Kanton und Gemeinde von einem zusätzlichen Franken Einkommen nehmen. Je nach Einkommen und Wohnort liegt er meist zwischen rund 15 und 40 %. Eine Renovation für CHF 50’000 spart damit grob zwischen CHF 7’500 und CHF 20’000 Steuern.

Modellrechnung: Ein Ehepaar in der Stadt Zürich mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 110’000 spart mit einer werterhaltenden Renovation von CHF 50’000 rund CHF 9’700 Steuern, wenn alles in einem Jahr anfällt. Verteilt es die Arbeiten auf zwei Jahre mit je CHF 25’000, sind es rund CHF 10’400. Die Werte für alle Kantonshauptorte zeigt die Kantonsübersicht.

Welche Arbeiten zählen

Abziehbar sind werterhaltende Arbeiten. Sie bewahren den bisherigen Zustand oder ersetzen Bestehendes durch etwas Gleichwertiges, zum Beispiel:

Dach neu eindecken oder abdichten
Fenster ersetzen, Fassade streichen oder sanieren
eine alte Heizung ersetzen
Küche oder Bad im gleichen Standard erneuern
Böden, Wände, Leitungen sowie Elektro- und Sanitärinstallationen

Nicht abziehbar sind wertvermehrende Investitionen wie ein Anbau, ein Wintergarten, ein Pool oder ein deutlich höherer Ausbaustandard. Bei gemischten Arbeiten, etwa einer neuen Küche mit klar besserer Ausstattung, lässt das Steueramt oft nur einen Teil zum Abzug zu. Wo die Grenze liegt, beschreiben die kantonalen Merkblätter zum Liegenschaftsunterhalt.

Energiesparende Massnahmen wie eine Wärmedämmung oder eine Wärmepumpe sind heute ebenfalls abziehbar. Ab 2029 entfällt dieser Abzug bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone dürfen ihn für ihre eigenen Steuern längstens bis 2050 behalten; ob sie das tun, ist in vielen Kantonen noch offen.

Pauschale oder effektive Kosten

Jedes Jahr wählen Sie neu, ob Sie eine Pauschale oder die tatsächlichen Kosten abziehen. Beim Bund beträgt die Pauschale 10 % des Eigenmietwerts für Gebäude bis zehn Jahre und 20 % für ältere; für die Kantons- und Gemeindesteuer gelten die Sätze Ihres Kantons. In einem Renovationsjahr lohnen sich fast immer die effektiven Kosten. Dabei entfällt für dieses Jahr die Pauschale: Der zusätzliche Abzug entspricht also der Renovation plus den üblichen Unterhaltskosten minus der Pauschale.

Verteilen auf mehrere Jahre

Wegen der Progression wirkt ein Abzug in den obersten Franken Ihres Einkommens am stärksten. Ein sehr grosser Abzug in einem einzigen Jahr drückt das Einkommen in tiefere Tarifstufen, wo jeder weitere Franken weniger Steuern spart. Wer kann, verteilt grössere Arbeiten deshalb auf zwei oder drei Steuerjahre. Der Fahrplan des Eigenmietwert-Checks rechnet aus, welche Verteilung bei Ihren Zahlen am meisten bringt.

Stolpersteine

Rechnung oder Zahlung: Welches Datum über das Steuerjahr entscheidet, legt der Kanton fest. Appenzell Ausserrhoden zum Beispiel lässt Akontorechnungen nach Baufortschritt im Jahr der Rechnungsstellung zu, reine Vorauszahlungen aber nicht. Klären Sie die Praxis Ihres Kantons, bevor Sie Arbeiten auf Ende 2028 legen.
Handwerker: Viele Eigentümer werden 2027 und 2028 gleichzeitig renovieren wollen. Holen Sie Offerten früh ein und halten Sie Termine schriftlich fest.
Förderbeiträge: Bei vielen Förderprogrammen muss das Gesuch vor Baubeginn eingereicht werden. Abziehbar ist nur der Teil der Kosten, den Sie selbst tragen.
Belege: Bewahren Sie Rechnungen, Zahlungsbelege und eine kurze Beschreibung der Arbeiten auf. Die Steuererklärung 2028 reichen Sie erst 2029 ein.

Wann sich das Vorziehen nicht lohnt

Steuern zu sparen ist kein Grund, ein intaktes Dach zu ersetzen. Auch mit Abzug tragen Sie den grössten Teil der Kosten selbst, bei einem Grenzsteuersatz von 25 % drei Viertel. Sinnvoll ist das Vorziehen bei Arbeiten, die in den nächsten Jahren ohnehin anstehen.

Was bringt eine Renovation bei Ihnen?

Der Gratis-Check zeigt in rund zwei Minuten, ob Sie ab 2029 gewinnen oder verlieren und was eine Renovation von CHF 50’000 bei Ihrem Einkommen in Ihrer Gemeinde spart.

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Häufige Fragen

Bis wann muss eine Renovation abgerechnet sein, damit sie noch abziehbar ist?

Massgebend ist das Steuerjahr 2028, das letzte Jahr mit Eigenmietwert. Ob das Datum der Rechnung oder der Zahlung zählt, legt der Kanton fest. Am sichersten ist es, wenn die Arbeiten bis Ende 2028 ausgeführt, abgerechnet und bezahlt sind.

Wie viel Steuern spart eine Renovation von CHF 50’000?

Das hängt vom Grenzsteuersatz ab. In unserer Modellrechnung für ein Ehepaar in der Stadt Zürich mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 110’000 sind es rund CHF 9’700, auf zwei Jahre verteilt rund CHF 10’400. In anderen Gemeinden und bei anderen Einkommen kann es deutlich mehr oder weniger sein.

Sind energetische Sanierungen ab 2029 noch abziehbar?

Bei der direkten Bundessteuer nicht mehr. Die Kantone dürfen einen Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei ihren eigenen Steuern längstens bis 2050 beibehalten. Viele Kantone haben noch nicht entschieden (Stand Oktober 2026).

Lohnt es sich, Arbeiten nur wegen der Steuern vorzuziehen?

Meist nur bei Arbeiten, die in den nächsten Jahren ohnehin anstehen. Auch mit Abzug tragen Sie den grössten Teil der Kosten selbst, bei einem Grenzsteuersatz von 25 % zum Beispiel drei Viertel.

Allgemeine Information und Modellrechnung, keine Steuerberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihr Steueramt oder eine Fachperson.