Stand: 31. Oktober 2026

Festhypothek läuft 2027 oder 2028 aus: Was jetzt bedenken?

Wer kurz vor dem Systemwechsel erneuert, legt fest, wie beweglich er ab 2029 ist. Worauf es bei Laufzeit, Staffelung und Teilrückzahlung ankommt.

Warum gerade diese Erneuerung zählt

Ab dem Steuerjahr 2029 sind Hypothekarzinsen für selbst bewohntes Wohneigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Damit ändert sich die Rechnung, ob sich eine Rückzahlung lohnt; die Grundlagen dazu erklärt der Artikel Hypothek amortisieren ab 2029. Läuft Ihre Festhypothek 2027 oder 2028 aus, haben Sie einen Vorteil: Sie können beim Ablauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen oder umbauen. Die neue Laufzeit bestimmt dann, wann Sie das nächste Mal ohne Kosten handeln können – oft erst weit nach 2029.

Rechenbeispiel: zurückzahlen beim Ablauf 2027 oder warten bis 2029?

Annahmen: Ein Ehepaar hat eine Festhypothek von CHF 400’000 zu 1,9 %, die am 30. Juni 2027 ausläuft. Auf dem Konto liegen CHF 150’000 zu 0,5 % Zins. Der Grenzsteuersatz beträgt 25 %. Das Paar überlegt, beim Ablauf CHF 100’000 zurückzuzahlen. Für den Rest nehmen wir an, dass der neue Zins ebenfalls 1,9 % beträgt.

Wirkung pro Jahr der Rückzahlung von CHF 100’000	bis 2028	ab 2029
Eingesparter Zins	CHF 1’900	CHF 1’900
Dadurch verlorener Zinsabzug (25 %)	− CHF 475	CHF 0
Entgangener Sparzins nach Steuern (0,5 % minus 25 % Steuer)	− CHF 375	− CHF 375
Vorteil pro Jahr	rund CHF 1’050	rund CHF 1’525

Auch vor 2029 bringt die Rückzahlung in diesem Beispiel einen Vorteil, nur einen kleineren. Für die eineinhalb Jahre von Juli 2027 bis Ende 2028 sind es zusammen rund CHF 1’575. Wer mit der Rückzahlung bis 2029 wartet, gewinnt steuerlich also nichts, solange das Geld auf dem Konto weniger einbringt, als die Hypothek kostet. Wartet das Paar dagegen und legt in der Zwischenzeit den ganzen Betrag für zehn Jahre fest, ist eine Rückzahlung ab 2029 nur noch gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Ob eine Rückzahlung überhaupt sinnvoll ist, hängt von den Reserven ab: Nach der Rückzahlung bleiben in diesem Beispiel CHF 50’000 auf dem Konto. Ab 2029 tragen Eigentümer den Unterhalt ohne Steuerabzug. Eine solide Reserve ist dann noch wichtiger.

Laufzeit und Staffelung

Nicht alles lange festlegen: Wer ab 2029 schrittweise amortisieren möchte, sollte nicht den ganzen Betrag für zehn Jahre binden. Sinnvoll kann sein, einen Teil kürzer laufen zu lassen, zum Beispiel bis 2029 oder 2030, und den Rest länger.
Tranchen: Viele Banken teilen eine Hypothek auf Wunsch in mehrere Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten. Jede Tranche, die ausläuft, ist eine Gelegenheit zur Rückzahlung ohne Zusatzkosten. Mindestbeträge und Bedingungen legt die Bank fest.
SARON-Hypothek: Sie bietet je nach Vertrag mehr Spielraum für Rückzahlungen, dafür schwankt der Zins. Lesen Sie die Kündigungs- und Rückzahlungsregeln im Vertrag.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wer eine Festhypothek vor Ablauf zurückzahlt, schuldet in der Regel eine Entschädigung. Sie hängt vom Betrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsunterschied ab; massgebend ist der Rahmenvertrag der Bank.

Renovationen und Aufstockung

Viele Eigentümer wollen bis Ende 2028 noch renovieren, solange die Kosten abziehbar sind. Wer dafür die Hypothek erhöhen möchte, verbindet das am besten mit der Erneuerung: Die Bank prüft die Tragbarkeit ohnehin neu. Bedenken Sie, dass die Zinsen der erhöhten Hypothek bis Ende 2028 abziehbar sind, danach in der Regel nicht mehr. Wie Sie Arbeiten auf die Jahre bis 2028 verteilen, zeigt der Artikel Renovationen auf 2026, 2027 und 2028 verteilen.

Besondere Fälle

Ersterwerber: Wer seit 2019 erstmals gekauft hat oder künftig erstmals kauft, darf ab 2029 befristet einen sinkenden Teil der Zinsen abziehen. Zinsen über dem jeweiligen Höchstbetrag sind nicht abziehbar. Mehr dazu unter Ersterwerber-Abzug.
Vermietete Liegenschaften: Wer auch vermietete Liegenschaften besitzt, darf ab 2029 die privaten Schuldzinsen im Verhältnis des Werts dieser Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehen. Laut Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements spielt es keine Rolle, auf welcher Liegenschaft die Hypothek lastet. Gilt das für Sie, rechnen Sie die Rückzahlung mit diesem Anteil.
Zweitwohnung: Eine selbst genutzte Ferienwohnung zählt bei der Quote nicht als vermietete Liegenschaft. Einzelheiten unter Zweitwohnungen und Ferienhäuser ab 2029.
Pensionierung in Sicht: Mit dem tieferen Einkommen prüft die Bank die Tragbarkeit neu. Fällt die Erneuerung in die Jahre vor der Pensionierung, besprechen Sie beides zusammen.

Was noch offen ist

Zinsen werden je nach Vertrag quartalsweise, halbjährlich oder jährlich belastet. Ob Zinsen, die das Jahr 2028 betreffen, aber erst 2029 belastet werden, noch in der Steuererklärung 2028 abziehbar sind, hängt von der Praxis der Steuerbehörden ab und ist für den Systemwechsel nicht ausdrücklich geregelt (Stand Oktober 2026). Fragen Sie im Zweifel beim Steueramt nach und lassen Sie sich von der Bank für 2028 eine vollständige Zinsbescheinigung geben.

Fragen für das Gespräch mit der Bank

Wann genau läuft welche Tranche ab, und bis wann muss ich mich entscheiden?
Kann ich beim Ablauf einen Teil zurückzahlen und den Rest in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten aufteilen?
Welche Mindestbeträge gelten für Tranchen und Teilrückzahlungen?
Wie würde eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, falls ich später doch vorzeitig zurückzahle?
Wie sieht meine Tragbarkeit nach der Pensionierung aus?

Ab welchem Zins verlieren Sie?

Der Gratis-Check rechnet mit Ihrer Gemeinde, Ihrem Einkommen und Ihrer Hypothek und zeigt Ihren Kipp-Zins. Der Fahrplan vergleicht Rückzahlung und Weiterführen über zehn Jahre.

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Häufige Fragen

Soll ich mit einer Rückzahlung bis 2029 warten, weil die Zinsen dann nicht mehr abziehbar sind?

Nicht unbedingt. Auch vor 2029 spart eine Rückzahlung Zins, nur etwas weniger, weil der Zinsabzug kleiner wird. Wer beim Ablauf 2027 oder 2028 zurückzahlen kann, verliert dadurch nichts gegenüber dem Warten, sofern das Geld anderswo weniger einbringt als die Hypothek kostet. Entscheidend ist eher, dass die neue Laufzeit spätere Rückzahlungen nicht blockiert.

Welche Laufzeit ist bei einer Erneuerung 2027 oder 2028 sinnvoll?

Das hängt von Ihren Plänen ab. Wer ab 2029 amortisieren will, sollte nicht den ganzen Betrag lange festlegen. Eine Aufteilung in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten hält Rückzahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Welche Mindestbeträge und Laufzeiten möglich sind, bestimmt die Bank.

Was gilt für die Zinsen, wenn ich auch eine vermietete Wohnung besitze?

Dann sind ab 2029 die privaten Schuldzinsen im Verhältnis des Werts der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Auf welcher Liegenschaft die Hypothek lastet, spielt dafür laut Faktenblatt des Finanzdepartements keine Rolle.

Allgemeine Information mit angenommenen Werten, keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung im Einzelfall. Verbindlich sind die Bedingungen Ihrer Bank und die Praxis Ihres Steueramts.