Stand: 2. November 2026

Eigenmietwert-Abschaffung in Bellinzona

Was der Wegfall des Eigenmietwerts ab dem Steuerjahr 2029 für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in Bellinzona bedeutet – Kanton Tessin, 45’828 Einwohnerinnen und Einwohner: drei Beispielhaushalte, der Vergleich mit dem Kantonsmittel und der zweitgrössten Gemeinde sowie die Steuerersparnis einer Renovation bis Ende 2028.

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Das Wichtigste für Bellinzona in Kürze

Pensioniertes Paar mit kleiner Hypothek: ab 2029 rund CHF 4’800 weniger Steuern pro Jahr – die Ersparnis ist grösser als im Schweizer Durchschnitt (rund CHF 3’900).
Familie mit einer Hypothek von CHF 650’000: bei 1,8 % Zins rund CHF 1’700 weniger Steuern, bei 3 % Zins rund CHF 600 mehr.
Renovation von CHF 50’000 bis Ende 2028: rund CHF 12’800 weniger Steuern, ab 2029 keine Ersparnis mehr.

Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit angenommenen Werten, keine Steuerberatung.

Drei Beispielhaushalte in Bellinzona

Alle drei Haushalte sind verheiratet, haben heute ein steuerbares Einkommen von CHF 110’000 und zahlen keine Kirchensteuer. Gerechnet ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde Bellinzona mit den Tarifen 2026. Für den Unterhalt gilt die Pauschale von 20 % des Eigenmietwerts. A ist ein pensioniertes Paar, B eine Familie mit grosser Hypothek, C dieselbe Familie, falls der Hypothekarzins auf 3 % steigt.

Beispielhaushalt	A: Pensioniertes Paar	B: Familie	C: Familie, Zins 3 %
Eigenmietwert	CHF 24’000	CHF 22’000	CHF 22’000
Hypothek	CHF 150’000	CHF 650’000	CHF 650’000
Hypothekarzins	1,8 %	1,8 %	3,0 %
Hypothekarzinsen pro Jahr	− CHF 2’700	− CHF 11’700	− CHF 19’500
Unterhalt (Pauschale 20 %)	− CHF 4’800	− CHF 4’400	− CHF 4’400
Heute zusätzlich versteuert	CHF 16’500	CHF 5’900	− CHF 1’900 (Abzug)
Einkommenssteuer bis 2028	rund CHF 17’400	rund CHF 17’400	rund CHF 17’400
Einkommenssteuer ab 2029	rund CHF 12’500	rund CHF 15’600	rund CHF 17’900
Ab 2029 pro Jahr	rund CHF 4’800 weniger	rund CHF 1’700 weniger	rund CHF 600 mehr

A: Das Paar versteuert heute CHF 16’500 mehr, als es für Zinsen und Unterhalt abziehen kann. Dieser Betrag fällt ab 2029 weg; in Bellinzona sind das rund CHF 4’800 weniger Steuern pro Jahr. Pro CHF 1’000 höheren Eigenmietwert wächst der Vorteil hier um rund CHF 220.

B und C: Bei 1,8 % Zins sind Zinsen und Unterhalt der Familie zusammen etwas kleiner als der Eigenmietwert, sie zahlt ab 2029 rund CHF 1’700 weniger. Steigt der Zins auf 3 %, kehrt sich das um: Die Abzüge sind dann grösser als der Eigenmietwert und fallen weg – sie zahlt rund CHF 600 mehr als im alten System. Die Grenze liegt bei rund 2,7 % Zins.

Der Grenzsteuersatz liegt in diesem Modell für Bellinzona bei rund 30 %: Von jedem Franken, der zusätzlich versteuert oder abgezogen wird, gehen rund 30 Rappen an Bund, Kanton und Gemeinde. Die Einkommenssteuer bis 2028 beträgt bei CHF 110’000 rund CHF 17’400.

Bellinzona im Vergleich

Ort	A: Paar	C: Familie, 3 %	Renovation CHF 50’000	Grenzsteuersatz
Bellinzona	− CHF 4’800	+ CHF 600	CHF 12’800	30 %
Lugano	− CHF 4’500	+ CHF 500	CHF 11’900	28 %
Kanton Tessin (Mittel)	− CHF 4’600	+ CHF 600	CHF 12’300	29 %
Schweiz (Mittel)	− CHF 3’900	+ CHF 500	CHF 10’800	–

Veränderung der Einkommenssteuer pro Jahr ab 2029 (minus = weniger Steuern). Kantons- und Schweizer Mittel: Durchschnitt aller Gemeinden, gewichtet nach Einwohnern.

Bellinzona ist Hauptort des Kantons Tessin. Das pensionierte Paar spart hier rund CHF 200 mehr als im Durchschnitt des Kantons und rund CHF 300 mehr als in Lugano, der zweitgrössten Gemeinde des Kantons. Unter allen 2’110 Gemeinden der Schweiz liegt Bellinzona beim pensionierten Paar auf Rang 50 (Rang 1 = grösste Ersparnis), im Kanton Tessin auf Rang 22 von 100. Damit gehört die Gemeinde zu den 10 % der Gemeinden, in denen das Paar am meisten spart. Bei der Familie mit 3 % Zins steht Bellinzona auf Rang 34 der grössten Mehrbelastung – die Reihenfolge ist fast dieselbe, weil beide Ergebnisse vom gleichen Steuerfuss abhängen.

Renovation bis Ende 2028

Werterhaltende Arbeiten wie Dach, Fenster, Heizung, Fassade oder Bad sind bis und mit Steuerjahr 2028 abziehbar. Im Modell spart eine Renovation von CHF 50’000 in Bellinzona rund CHF 12’800 Steuern, wenn sie in einem Jahr abgerechnet wird (Kanton Tessin im Mittel: rund CHF 12’300). Ab 2029 bringt dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum keine Steuerersparnis mehr. Mehr dazu: Renovieren vor 2029 und Renovationen auf 2026–2028 verteilen.

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Häufige Fragen

Gewinnen Eigentümer in Bellinzona durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Das hängt vor allem von der Hypothek und vom Zins ab. In unserer Modellrechnung für Bellinzona (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) zahlt ein pensioniertes Paar mit Eigenmietwert CHF 24’000 und Hypothek CHF 150’000 ab 2029 rund CHF 4’800 weniger Steuern pro Jahr. Eine Familie mit Eigenmietwert CHF 22’000 und Hypothek CHF 650’000 zahlt bei 1,8 % Zins rund CHF 1’700 weniger, bei 3 % Zins dagegen rund CHF 600 mehr.

Spart man in Bellinzona mehr als im übrigen Kanton Tessin?

Im Modell spart das pensionierte Paar in Bellinzona rund CHF 4’800 weniger Steuern pro Jahr, im Durchschnitt aller 100 Gemeinden des Kantons rund CHF 4’600 weniger. Unter den Gemeinden des Kantons liegt Bellinzona auf Rang 22 von 100.

Wie viel Steuern spart eine Renovation vor 2029 in Bellinzona?

Im Modell (verheiratet, steuerbares Einkommen CHF 110’000) spart eine werterhaltende Renovation von CHF 50’000, abgerechnet bis Ende 2028, in Bellinzona rund CHF 12’800 Steuern. Ab 2029 ist dieselbe Arbeit bei selbst bewohntem Eigentum nicht mehr abziehbar.

Ab welchem Hypothekarzins verliert man in Bellinzona?

Ob jemand gewinnt oder verliert, hängt nicht von der Gemeinde ab, sondern vom Verhältnis zwischen Eigenmietwert und den heutigen Abzügen. Die Familie im Beispiel verliert ab einem Zins von rund 2,7 % – in Bellinzona genauso wie überall. Die Gemeinde bestimmt, wie viele Franken es sind.

Weitere Gemeinden im Kanton Tessin

So ist gerechnet

Modellrechnung, keine Steuerberatung. Steuertarife 2026, abgeleitet aus dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) für die Gemeinde Bellinzona; die ESTV ist an diesem Angebot nicht beteiligt. Berücksichtigt ist die Einkommenssteuer von Bund, Kanton und Gemeinde, ohne Kirchensteuer, Vermögenssteuer und Ersterwerber-Abzug. Die Unterhaltspauschale von 20 % entspricht der Bundesregel für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind; einzelne Kantone wenden andere Sätze an. Beträge auf CHF 100 gerundet; die Ränge beruhen auf Beträgen, die auf CHF 10 gerundet sind (gleicher Betrag = gleicher Rang). Einwohner: ständige Wohnbevölkerung am 31.12.2025 (BFS, STATPOP), Gemeindestand 1.1.2026. Ihre eigenen Zahlen können stark abweichen.